张璋｜MV讲座：经营价值决定资产价值

2021年09月28日， “经营价值决定资产价值”讲座在中国人民大学商学楼顺利举行，北京同世店道集团总裁，中国商业和商业地产领域资深专家张璋老师进行主题演讲。本次讲座由商学院MV项目主任俞明轩老师主持，来自21级MV班同学参加讲座活动。

张璋老师为同学们进行主题交流

讲座伊始，张璋老师提出了本次讲座的主题，即不动产经营价值决定资产价值，并以商用不动产的经营价值作为分享的重点。随后，从商用不动产的类型和特点，商用不动产的价值构成，如何提高商用不动产的经营价值，商用不动产的价值变现几个方面进行深入分享。

张璋老师针对商业不动产进行分享

首先，张璋老师通过对商用不动产的类型和特点的介绍，深入浅出地说明了商用不动产给投资者带来价值利益的收益途径。他指出，商业不动产自身类型复杂，投资规模大，投资周期长，运营难度大，流动性较差，投资者从商用不动产的经营价值方面入手才能克服当前的行业发展困境，获得最大的不动产资产价值。

接下来，张璋老师通过对商用不动产价值构成的深度剖析，进一步说明了经营价值的重要性。他通过案例生动详细地从成本角度阐述了商用不动产项目成本构成，并且又站在收益角度，从自主经营和租赁经营两方面来说明经营价值是决定资产价值的决定性因素。通过提高经营收益率和租金收益率，投资收益率能获得更大的增长，为投资者带来更大的投资回报，同学们听后收获颇丰。

再次，张璋老师结合自身的从业经验，从三个方面介绍了能够跳出实体商业普遍痛点的途径：产权分割销售 ，资产整体并购，资产证券化。他指出，目前不动产资产证券化，即中国公募REITs正式起步，REITs（不动产投资信托基金）为中小投资者提供投资于不动产项目低门槛的投资产品。从资产的角度来看，REITs是不动产的证券化，底层资产是能够产生稳定现金流的不动产，其目的是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券。同时，张璋老师提到，同学们可以抓住REITs所带来的机遇，并分享了不动产金融从业的方法与建议，与实际案例相结合，带领大家了解了探索资产价值的方法论。

最后，张璋老师作为人大校友，以学长的身份与同学们进行了积极有效的交流，为大家分享了一些自己宝贵的体会和职业历程。同学们踊跃地提出自己的问题，分享自己在学习资产评估过程中遇到的困难和体会，张璋老师也对同学们遇到的困难进行了解答，同学们对不动产价值以及资产评估的学习有了更深刻的理解和思考，并感谢张璋老师为同学们带来的精彩讲座。

“经营价值决定资产价值”讲座，让MV班同学们了解到最前沿的行业动态，开拓了同学们认识不动产价值的视野，也激发了同学们对资产评估专业学习的热情，为同学们打下了深入学习专业知识的夯实基础。

文/图：2021级MV 赵泰格

编：MPAcc项目中心